Sumário Executivo
O setor imobiliário residencial é um dos principais — e frequentemente subestimados — responsáveis pelas emissões de gases de efeito estufa na Europa. Descarbonizar as moradias é essencial para alcançar a neutralidade de carbono, mas representa um desafio complexo devido ao envelhecimento do estoque de edificações na região, aos altos custos de renovação e às estruturas de propriedade fragmentadas. Nas principais economias europeias (Alemanha, França, Itália, Espanha e Países Baixos), as emissões diretas provenientes das residências variam de 7% (Espanha) a 14% (Alemanha) do total nacional — equivalentes ou até superiores às emissões industriais. Quando se incluem as emissões indiretas, essa participação pode dobrar, evidenciando o impacto climático sistêmico do setor.
Dor no curto prazo, ganho no longo prazo: Em um cenário de emissões líquidas zero (net-zero), os preços dos imóveis podem ser de 10 pontos-base (França) a 50 pontos-base (Alemanha) mais altos. Nesse cenário, até 2030, a taxa efetiva de carbono no setor imobiliário deverá ser, em média, 80% superior à de um cenário mais provável (intermediário entre os cenários NGFS "Abaixo de 2°C" e "NDCs"), já que as emissões ainda elevadas enfrentam preços de carbono crescentes. No entanto, à medida que os esforços de descarbonização — como retrofit, substituição de combustíveis e melhorias de eficiência — forem implementados, as emissões do setor imobiliário cairão, reduzindo também a taxa efetiva de carbono. Até 2040, o setor será mais eficiente em termos de custo no caminho net-zero do que no cenário provável, reduzindo a exposição a custos futuros de carbono. Essa transformação tem implicações diretas para as atividades de investimento no setor. Até 2050, o nível de atividade no mercado habitacional (investimentos em renovação, construção de edifícios novos e eficientes etc.) no cenário net-zero será de 38% a 58% superior ao do cenário provável nas principais economias europeias. Como resultado, espera-se que os preços dos imóveis fiquem 10 pontos-base (França) a 50 pontos-base (Alemanha) acima do cenário provável.
Com a transição do setor imobiliário para emissões líquidas zero, o PIB pode crescer em EUR 120,7 bilhões na Alemanha, EUR 39,4 bilhões na Itália, EUR 26,3 bilhões nos Países Baixos, EUR 25,8 bilhões na França e EUR 12,3 bilhões na Espanha. Embora os primeiros anos (2030–2040) tragam ganhos modestos no valor agregado bruto (VAB) do setor imobiliário — cerca de 5% acima do cenário provável —, a partir de 2040 esses ganhos aumentam significativamente, com a queda nos custos operacionais, o aumento da demanda e a melhoria da eficiência energética. Entre 2041 e 2050, o VAB do setor deve superar a linha de base em 20% a 30%, especialmente na Espanha e nos Países Baixos. No total, só na Alemanha, o setor pode gerar quase EUR 1 trilhão em valor adicional até 2050. A transição também impulsiona o emprego: o número de postos de trabalho no setor imobiliário cresce 9% ao ano no caminho net-zero, com mais de 345 mil novos empregos nas cinco maiores economias europeias (106.600 na Alemanha, 98.300 na França, 70.800 na Espanha, 52.400 na Itália e 16.800 nos Países Baixos). No geral, a transição net-zero pode reduzir o desemprego em média em 0,2 ponto percentual e elevar o PIB em EUR 120,7 bilhões na Alemanha, EUR 39,4 bilhões na Itália, EUR 26,3 bilhões nos Países Baixos, EUR 25,8 bilhões na França e EUR 12,3 bilhões na Espanha.
Atingir as metas de neutralidade de carbono até 2050 exigirá um investimento substancial de cerca de EUR 3 trilhões em reformas energéticas nas quatro maiores economias do continente. Isso equivale a um investimento anual de aproximadamente EUR 121 bilhões. As necessidades de investimento variam bastante entre os países, devido às diferenças climáticas, à idade das construções e aos níveis atuais de eficiência energética. Com a maior demanda, a Alemanha precisará de EUR 1,382 trilhão apenas para o setor residencial, além de EUR 103 bilhões adicionais para imóveis comerciais. Em seguida vem a França, com uma estimativa de EUR 936 bilhões até 2050. Em contraste, Itália e Espanha — com estoques imobiliários menores e perfis de consumo de energia mais favoráveis — exigem, juntas, um investimento menor: EUR 604 bilhões.
A economia de energia, por si só, não pagará a conta das reformas. Preços de carbono muito mais altos são cruciais — mas inviáveis. Supondo que as reformas estejam alinhadas com a meta de 1,5°C, a economia de energia em um período de 20 anos pode reduzir os gastos totais em 41% a 77%, resultando em custos líquidos descontados de EUR 677 bilhões na Alemanha e EUR 80 bilhões na Espanha. Embora essas economias aliviem parte do custo, não são suficientes para impulsionar a renovação na escala necessária. Preços de carbono mais altos terão um papel fundamental para fechar essa lacuna de investimento. Nossa análise de diferentes cenários indica que apenas níveis elevados — cerca de EUR 350 por tonelada de CO₂ até 2035 — seriam eficazes para compensar os gastos iniciais. No entanto, esses valores parecem politicamente e socialmente inviáveis.